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长沙:一个让炒房客,有去无回的城市

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发表于 2019-5-1 05:15:05 | 显示全部楼层 |阅读模式



◆长沙,真调控。
正解局出品


最近这段时间,明显感觉楼市在回暖,“日光盘”频现。我知道的一个楼盘,去年下半年一次开盘中签率将近18%,今年4月开盘已经不到9%了,买到房的概率下降了差不多一半。
买房人纷纷上车,一个关键因素:土地市场越来越热了。
今年来,已有将近40个城市卖地收入超过百亿,其中,杭州最高,卖地录得694亿。光4月23—25日三天,各城市卖地金额就超过了780亿。
稍早一点,3月21日,合肥推出6块地,其中有3块溢价率超过100%,最高的包河区S1902地块高达140%。
在长三角某二线城市,已经有几块地楼面价涨到了三万,甚至四万。有市民直接几近“哭诉”,要求加大调控。



土地市场,是楼市的风向标。
房价一直是我们的痛,现在小县城的房价都已经动辄五六千、六七千起步了。
但很多人不知道,中国现在一个万亿级大城市的房价才1万出头。
这个城市就是:长沙。
一个对炒房客,最狠的城市。

长沙目前辖6个区1个县,
代管2个县级市,面积11816.0平方千米


1. 长沙的房到底有多便宜?


根据某房价数据平台统计,2019年3月长沙平均房价只有11011元,排名全国第61位。
需要说明的是,要得到完全、准确的平均房价数据是很难的,加上还有口径问题,所以,不同来源的房价数据可能会有出入,但是整体情况是不变的。



长沙的这个房价到底算多便宜?通过比较才能看得更清楚、更明白。
每平米1万1的房价,和湖州、芜湖、泰州、保定这样四五线城市差不多。
而根据销售总面积和销售总金额换算去年全国平均房价是8736元/㎡,也就是说长沙房价只比全国平均房价高出26%。
可要知道:长沙是一个GDP破万亿的大城市。
一个城市经济超过1万亿是个什么概念?
2018年中国GDP刚好突破90万亿,也就是说只要有90座这样的万亿级城市,就能成为世界第二大经济体。
中国现在一共有地级市300个左右,但去年GDP过万亿的只有17个。
其中,有大家熟悉的北上广深,还有像苏州、杭州、武汉、南京、郑州、成都、重庆等等。
借用一个时髦的名词,这17个城市是中国的“头部城市”。



生活在中国目前仅有的这17个头部城市里,买一平米房大概要花多少钱?
可能需要6万多,比如北京、深圳,大部分需要三四万,但长沙只要1万出头。
即便放在周边城市里,长沙房价仍然算低的。
比如,长沙北部的大城市武汉每平1.86万,再朝北的郑州、西安都是1.5万,东部的南昌1.29万、合肥1.55万,南面的广州3万多,西面的成渝地区房价也要比长沙高出15%—40%。



2. 炒房客来了


长沙一直以来,是全国房地产的价格洼地。
而且,长沙人口超过800万,虽然不能和一线城市千万级人口相比,但是这个数字在全国城市中也是相当可以的。
先前,在长沙买房的除了当地人,主要还是湖南其他市和广深返湘置业者。湖南有着悠久、浩大的南下广州、深圳求职就业、创业的历史。
但从2016年,一线、东部城市房价蹭蹭上涨,炒房客到处奔走,长沙成了炒房客眼中的价值洼地。
当年下半年,就频频曝出炒房团到长沙炒房的消息。2016年8月,网络曝出新闻,一群合肥来的炒房客在长沙一口气买了35套房。
而在另一家长沙楼盘,有40多个合肥人一共扫了700多套房,甚至一些别墅项目都没有幸免。



在合肥炒房客眼中:“合肥上半年房价上涨50%,但长沙房价还很低,有升值潜力。”
连开发商也满心欢喜,期待炒房客来点燃长沙楼市。
还喊出,“每周保持涨两三百元的节奏。”



原本,“长沙消费不算低,唯有房子便宜。”
其实,在2012年时长沙平均房价就已经达到6500元/㎡左右,也就是说在2016年前,长沙房价几乎保持平稳。
但在炒房客“入侵”,开发商造势的情况下,长沙多年稳定的房价也出现上涨势头。2016年8月,长沙中心城区量价齐升,纯商品住宅成交均价同比上涨9.71%。
到9月,涨势更猛。当月第二周(9月5—11日),住宅网签均价环比上涨了3.38%。
3. “报复式”调控


先看下面这幅图。



长沙房价上涨是在2016年8月启动的,半年多时间,也就是2017年3月,爆发式上涨势头得到遏制。
等到2018年下半年,长沙房价上涨动力日趋衰减。
我换个数据来源,缩短时间,看得更明显些。
在后面这个坐标轴中,长沙房价上涨看起来很迅猛,上涨了大概70%左右,但其实,拉长来看,房价仍然是良心价。
要知道,燕郊的房价曾经一路涨上了4万。



对于炒房客长期“绝迹”的长沙来说,炒房算是一个新鲜事。所以,直到2016年11月才开始收紧政策,标志性的事件就是2016年12月的“长沙房7条”。
到2017年,长沙楼市调控就动起真格的来了,当年出台了13个楼市政策文件,其中有名的比如3·18、5·20、9·23调控,从限购到限售,相继推出调控新政……还开始限价地,提高首付。



但这些还不足以浇灭买房人和投机者的热情。2017年9月,长沙高铁南站旁一楼盘网上开盘,900多套房源10秒就抢光。
甚至还出现,12岁小孩、85岁老人购房的情况,一个房号一度被炒到10万块。
“买到就是赚到”,这种预期直到2018年年中才彻底被打下去。
2018年,长沙相继推出“3·15全装修”和“3·27刚需优选”等新政。
但真正的大招是:“6·25新政”
6月25日,长沙官方在通气会上表示,“当前长沙房地产市场调控的主要矛盾不是供需矛盾,而是炒房与反炒房的重大斗争。”甚至把炒房客,视为“阶级敌人”。
这种声音不可谓不震撼。
同步推出的“6·25新政”,限购、限贷、限售全面升级,被称为“史上最强”调控方案。



重拳之下,风口浪尖,连二手房中介都以“行业整顿,集中学习”为由,直接关门谢客,躲避风头。
同时,长沙开始对自己“动刀子”,加快推地速度。2018年长沙内六区经营性用地成交总建面积超过1100万方,同比增长95.68%,但平均楼板价仅上涨4.56%,其中,8月一个月供应达319万方。
土地市场随之熄火,溢价率逐月下滑,地块多为底价成交。



几轮调控升级之后,长沙有些政策比一线城市还严苛,像人才落户也要满1年才能买;本地刚改(二套房)要么卖掉第一套房再买,要么就等第一套房拿到房产证4年以后再买第二套。
调控也见到了效果。
2018年年初长沙红极一时的五矿沁园金城,开盘被哄抢一空,等到11月再次开盘,均价8700元/㎡,建筑面积112㎡、146㎡都有余房。
这波进入长沙的“炒房客”,已被按倒在湘江边:2年拿房,4年限售……飘忽不定的个位数房价涨幅。算上首付、月供,炒房客要从长沙解套,势必要赔上一大笔钱。真可谓是,偷鸡不成蚀把米。
4. 天下绝没有白费的努力


就在半个月前,4月22日,长沙停止执行对家庭第二套改善性住房的契税优惠政策(按4%的税率征收),目前其他城市还在继续执行这个优惠政策。
还要知道今年以来,有些地方已经开始以人才政策等种种理由,偷偷地在放松调控。
长沙,却对楼市调控再次自加压力。
在去年10月,长沙有关领导,公开表示:“房价合理是我们的优势”。
2019年长沙政府工作报告里提到:“反炒房”攻坚战取得阶段性胜利,持续保持房价“洼地”优势。
这也不难理解,长沙南有珠三角、北有武汉、西有成渝,东到长三角,高铁也就四五来个小时。



身处这样激烈的城市群竞争中,2018年长沙仍然净增人口23.66万,位居全国第9。
特别是在中部5省主要城市里,长沙新增人口以不到2万人差距,仅次于人口大省省会郑州。
而且,这还是在长沙收紧人才政策,而其他很多城市打起来“抢人大战”情况下取得的成绩。
有企业家给出的答案很简单:因为在长沙“买得起房子、娶得到妻子、养得好孩子”。
如果拉长时间线,还能发现有趣的现象:
2010—2015年,长沙常住人口总共增加39.11万。
但2016—2017年,增长高达48.63万。
基本可以说,2016年后,大城市房价普遍大幅上涨,长沙“房价洼地”给长沙带来了约百万新增人口。



话分两头。
长沙作为中部城市,既不沿边,又不靠海,在级别上也仅仅是一个普通的省会城市。
在全国城市定位中,长沙定位也不算高,四周“强敌”环伺。



但有人,就有活力。
用一个最俗的指标GDP来看,在这10多年的房价上涨之初,全国城市GDP的20强,长沙正好位于第20位。
10年之后,这20个城市,排名不变的只有3个,下降的有11个,上涨的只有6个!
可见城市竞争之残酷。但长沙从第20位一跃到了13位,排名上涨7位,上升幅度最大。



今年3月,有机构发布了《2018年全国50城房价收入比报告》。所谓“房价收入比”是指,家庭住房总价与年度居民家庭可支配收入的比值。通俗也略显不严谨的概括就是:一个家庭要花多少年收入才买得起一套住房。
在这个排行榜上,不出意外,长沙垫底,只有6.8,也是榜单中唯一低于7的城市(全国平均13.9,最高深圳34.2)。



但在这个排行榜上垫底,不仅不是不光彩,而是长沙人的幸运。
长沙2018年人均可支配收入达到了44647元,排名全国第20。
归纳一下:长沙人拿着全国第20位的收入,买着全国排名61位房价的房子,创造出全国第13位的经济总量。

2018年主要城市人均可支配收入排名


在去年底,长沙连续11次被评为最幸福城市。
毕竟,有这样“亲民”的房价,有地铁,有知名的湘雅医院,有长郡中学、雅礼中学等全国基础教育龙头……
这也就不出乎意料了。

以真实房源著称的某二手房中介显示的长沙房价


5. 我们到底需要什么样的增长?


长沙之所以敢痛下“辣手”调控楼市,一个很重要的原因是,长沙公共预算只有20%左右来自于土地财政,这在同类城市里是十分少见的。
也正是这样,形成一种良性发展:低房价→吸引人口,产业→推动经济发展。
反之,如果把房地产当作支撑发展的利器,对调控难免虚情假意,最终导致一个恶性循环:为拉动经济→刺激房地产→房价拉升→人口、产业外流→经济压力加大→刺激房地产……
长沙特立独行的楼市,在点赞的同时,更值得我们做更深入的思考。
因为,城与国,辅车相依,大国需要健康发展的大城。

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